بقایای ثبتی و تعرفه و مبنای وصول آن
زمان کنونی: 01-22-2017, 09:43 PM
کاربرانِ درحال بازدید از این موضوع: 1 مهمان
نویسنده: امین مرفاوی
آخرین ارسال: امین مرفاوی
پاسخ 1
بازدید: 439

ارسال پاسخ 
 
امتیاز موضوع:
  • 0 رأی - میانگین امیتازات : 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
بقایای ثبتی و تعرفه و مبنای وصول آن
07-01-2016, 11:19 PM
ارسال: #1
بقایای ثبتی و تعرفه و مبنای وصول آن
بقایای ثبتی و تعرفه و مبنای وصول آن

۲۷ شهریور ۱۳۹۴ ساعت ۲۰:۲۳

law10

حقوق ثبت, حقوق سردفتری, مقالات لطیف عبادپور

لطیف عبادپور سردفتر اسناد رسمی ۱۰پارس آباد و دانشجوی دکترای حقوق خصوصی

« بدهی ثبتی » و « بقایای ثبتی » اصطلاحاتی هستند که دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد معاملات املاک جاری ( ثبت نشده ) با آن مواجه اند و همواره مکلف بوده اند در وصول آن یار و یاور ادارات ثبت باشند . پرسش این است که آیا این هزینه ها که با عناوین یاد شده وصول می شوند هزینه هایی مستقل از حق الثبت املاکند یا تتمه و باقیمانده همان وجوهی هستند که تحت عنوان حق الثبت املاک دریافت می شوند ؟ چنانچه هزینه ای مستقل باشند باید در میان قوانبن و مقررات در پی تعرفه و مبنای وصول آن بود . به عبارت دیگر لازم خواهد بود تعرفه حق الثبت املاک و بقایای ثبتی در دو ردیف جداگانه از سوی مقنن پیش بینی گردد . برای نیل به پاسخ باید مروری بر قوانین و مقررات داشته باشیم .

مروری بر قوانین و مقررات هزینه های ثبت املاک در دفتر املاک

ماده ۱۱۸ قانون ثبت اسناد و املاک وقتی حقوق مأخوذه در ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی را به مواد بعد از خود واگذاشت ؛ ماده ۱۱۹ آن قانون بلافاصله برای ثبت ملک در دفتر املاک دو هزینه مقرر کرد که اسم اولین آن مخارج مقدماتی (یا هزینه ی مقدماتی ) بود و اسم آن دگر حق الثبت که در قوانین و مقررات بعدی حق الثبت املاک نام گرفت . مبلغی که ادارات ثبت برای ثبت املاک در دفتر املاک می گرفتند و می گیرند . در مقابل حق الثبت اسناد که در دفاتر اسناد رسمی برای ثبت سند در دفاتر اسناد وصول می شد و می شود.

برخلاف حق الثبت اسناد که با تنظیم سند فورا باید به خزانه دولت پرداخت می شد و می شود ؛ حق الثبت املاک طبق ماده ۱۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک می توانست مطابق آئین نامه این ماده به اقساط دریافت شود .
آئین نامه راجع به ماده ۱۲۰ قانون ثبت اسناد واملاک که در سال ۱۳۲۵ به تصویب وزیر دادگستری رسید ماده یکش مقرر داشت : « در موقع تقاضای ثبت ملک باید حداقل یک قسط از حق الثبت مورد تقاضا دریافت شود.» همین قسطی شدن حق الثبت املاک و تجویز دریافت حداقل یک قسط آن با تسلیم اظهارنامه ، سبب شد که عملیات مقدماتی ثبت با وصول فقط بخشی از حق الثبت شروع و یکی پس از دیگری انجام و حتی وارد دفتر املاک هم شود بدون آنکه حق الثبت آن به حیطه ی وصول در آید.

لازمه ی قسطی بودن آن بود که تدابیری برای وصول بدهی های حاصل از حق الثبت املاک اندیشیده شود پس ماده ی ۲ آئین نامه راجع به ماده ی ۱۲۰ چنین مقرر داشت : « چنانچه متقاضی ثبت پس از خاتمه ی جریان مقدماتی ثبت بخواهد معامله نماید در پاسخ پرسشنامه ی دفاتر اسناد رسمی برای معامله باید بقیه ی بدهی متقاضی تعیین و به دفترخانه اعلام شود تا پس از وصول بقیه ی حق الثبت وارسال آن به اداره ی ثبت اقدام به معامله نماید. »

این ماده هم از لفظ بدهی استعانت جست و هم از واژه ی حق الثبت و دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرد که بقیه ی حق الثبت را وصول و به اداره ثبت ایصال دارند .

ماده ی ۳ آئین نامه مزبور پا را فراتر نهاد و در مورد املاکی که اسناد مالکیت شان صادر و لیکن حق الثبت شان وصول نشده بود نه تنها دفاتر اسناد رسمی را مکلف به وصول بقیه ی حق الثبت کرد نمایندگان اداره ی ثبت را نیز ملتزم شناخت که اسناد مالکیت را به محل ماموریت برند و بقیه ی حق الثبت را طبق قبض رسید گیرند و به اداره ثبت پردازند .: « ماده۳- در مواردی که پس از ثبت و صدور سند مالکیت مالک برای گرفتن سند مالکیت به اداره ی ثبت مراجعه ننماید ودر مقام معامله برآید باید طبق ماده ی فوق رفتار شود واگر در مقام معامله نباشد برای اینکه اسناد مالکیت در اداره ی ثبت متراکم نگردد و به صاحبان آنها تسلیم شود نمایندگان اداره ی ثبت که برای انجام عمل تحدید و غیره به محل می روند اسناد مالکیت مربوط به آن محل به آنها داده می شود که به مالکین تسلیم و بقیه ی حق الثبت آنها را طبق قبوض رسید اخذ و به اداره بپردازند که به اظهارنامه تمبر الصاق و باطل گردد.»

گویا بدهی های متقاضیان ثبت سنگین تر شد و دست اندرکاران وضع مقررات در فراست دریافتند نامی با مسما برای این بقیه حق الثبت برگزینند که تاب برکشیدن مسما را داشته باشد و لذا نام بقایای ثبتی را به معنای باقیمانده های ثبتی به خدمت گرفتند تا حکم وصول بدهی های حق الثبت املاک و بعضا هزینه ی مقدماتی را صادر کنند . ماده ۱۸ آئین نامه ی قانون ثبت ( اصلاحی ۷/۱۰/۱۳۵۳) پس از این که احکامی در باره ی مبنای حق الثبت و هزینه ی مقدماتی املاک موقوفه و املاک متعلق به موسسات خیریه و عام المنفعه مقرر داشت ؛ در تبصره الحاقی از اصطلاح بقایای ثبتی نه به عنوان یک هزینه ثبتی مستقل بل در مفهوم همان حق الثبت و هزینه ی مقدماتی استفاده کرد .

از این جا به بعد اصطلاح بقایای ثبتی به همان مفهوم به زبان قانون گذار هم افتاد چنان که قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک مصوب۹/۴/ ۱۳۵۴ به تواتر در مواد مختلفش از اصطلاح بقایای ثبتی بهره جست تا حکمش را در خصوص حق الثبت و هزینه های مقدماتی جاری سازد.

این قانون در ماده ی ۱ بطور واضح بیان داشت هم حق الثبت و هم هزینه ی مقدماتی می تواند بقایا داشته باشد : « ‌ماده ۱ – در مورد اراضی متعلق به دولت یا مؤسسات و یا شرکتهای دولتی که در جریان
عملیات مقدماتی ثبت برای تأمین مسکن به شرکتهای‌تعاونی واگذار شده یا می‌شود اعم
از این که در اراضی مزبور احداث بنا شده یا نشده باشد انتقال‌گیرنده و ایادی بعدی
انتقال از پرداخت حق‌الثبت ملک ‌و هزینه مقدماتی و بقایای آنها معافند. در مورد
هزینه تفکیک انتقال‌دهنده و شرکت تعاونی انتقال‌گیرنده از پرداخت هزینه تفکیک معاف
می‌باشند .
‌تبصره – در مورد املاکی که بلاعوض به شرکتهای تعاونی برای تأمین مسکن کارکنان
دولت و مؤسسات و شرکتهای دولتی منتقل می‌شود اعم از‌این که انتقال‌دهنده دولت یا
هر شخص حقیقی یا حقوقی باشد سند انتقال با معافیت از پرداخت حق‌الثبت انتقال و هر
گونه مالیات و عوارض شهرداری‌و بقایای آنها و هزینه تفکیک تنظیم می‌گردد در صورتی
که ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت باشد انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده از پرداخت
حق‌الثبت‌ملک و هزینه مقدماتی و بقایای آنها معاف می‌باشند»

ماده ی ۳ این قانون نگفت حق الثبت و هزینه ی مقدماتی و بقایای آن بل گفت : بقایای ثبتی اعم از حق الثبت و هزینه ی مقدماتی و فروشنده را معاف از آن دانست .

« ‌ماده ۳ – در مورد املاکی که طبق مقررات اصلاحات ارضی به زارعین صاحب نسق منتقل شده یا می‌شود در صورتی که ملک مسبوق به درخواست‌ثبت باشد فروشنده یا قائم‌مقام قانونی او از پرداخت بقایای ثبتی اعم از حق‌الثبت و هزینه مقدماتی ملک معاف است.
‌در مورد انتقال این قبیل املاک هر گاه درخواست ثبت ملک نشده باشد مالک سابق در
اجرای مقررات ماده ۱۴۳ الحاقی به قانون ثبت اسناد و املاک از‌پرداخت وجوه مقرر در
تبصره یک ماده مزبور معاف خواهد بود.
‌تبصره – وجوهی که قبل از اجرای این قانون از بابت بقایای ثبتی و یا طبق تبصره یک
ماده ۱۴۳ الحاقی به قانون ثبت اسناد و املاک وصول شده‌است قابل استرداد نیست. در
صورتی که دریافت وجوه مذکور قبلاً تقسیط شده باشد اقساطی که وصول نشده اعم از این
که موعد پرداخت آن قبل یا بعد‌از اجرای این قانون باشد مشمول معافیت موضوع این
ماده خواهد بود. در مواردی که از این بابت قبوض اقساطی بدهی زارعین مربوط به
انتقال ملک‌دریافت شده باشد قبوضی که وصول نشده مسترد می‌شود ».


تا اینجای کار حق الثبت املاک و هزینه ی مقدماتی مانند دو رفیق شفیق کنار همند . تا این که تیغی بران به نام بند ( ف ) ماده ۱ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت‌ و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳ هزینه ی مقدماتی را گردن زد و بدین سان هزینه مقدماتی از میان هزینه های ثبتی بطور کامل حذف شد. و نوید آن را بند س ماده ی مرقوم نیز داده بود ؛ آن گاه که گفت برای ثبت ملک در دفتر املاک کلا به ازاء هر ده هزار یک هزار ریال دریافت می شود. قید کلا را در بند س آورد تا در بندی دیگر به نام بند (ف) تمام هزینه های دیگر را حذف و هزینه های ثبت ملک در دفتر املا ک را تجمیع کند:« بند(س) و بند (ف) ماده(۱) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت‌ و مصرف آن در موارد معین

س – برای ثبت ملک در دفتر املاک موضوع مواد (۱۱) و (۱۲) و (۱۱۹) قانون ثبت کلا” به ازاء هر ده هزار ریال یک هزار ریال دریافت می‌شود.‌ملاک محاسبه حق‌الثبت املاک، حداقل قیمت منطقه‌ای و در نقاطی که قیمت منطقه‌ای تعیین نشده طبق برگ ارزیابی ادارات ثبت خواهد بود.
ع – مبنای وصول حق‌الثبت موضوع این ماده در مورد املاک، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارائی می‌باشد و در‌نقاطی که ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد طبق برگ ارزیابی ادارات ثبت خواهد بود.
ف – تعرفه‌های مقرر در مواد (۱) و (۲) این قانون و تبصره‌های آن با احتساب هزینه مقدماتی و تمام اضافات و جریمه‌هائی است که در مواد دیگر‌قانون ثبت اسناد و املاک و سایر قوانین مقرر بوده و جایگزین آنها خواهد بود و از تاریخ اجرای این قانون نسبت به موارد مقرر در این قانون هیچگونه‌حقوق ثبتی و هزینه مقدماتی و جریمه و اضافات دیگری به هر عنوان دریافت نخواهد شد و مقررات مغایر با مواد (۱) و (۲) این قانون لغو می‌شود.
بند س آن قانون هم تعرفه حق الثبت را تعیین کرد و هم مبنای وصول آن را که بر حسب مورد ارزش معاملاتی یا برگ ارزیابی ادارات ثبت تعیین شد .اما این بند نگفت معیار وصول حق الثبت املاک دردفتر املاک ، در نهایت ارزش معاملاتی زمان ثبت آن دردفتر املاک است و در هر مرحله ای از عملیات مقدماتی ثبت ، اگر معامله ای در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد حق الثبت املاک باید بر اساس ارزش معاملاتی روز انجام بمعامله وصول شود و اگر مبلغی قبلا گرفته شده باشد مبلغ مزبور باید کسر شود..

ماده۱۸ آئین نامه قانون ثبت اصلاحی ۸/۱۱/۸۰ این نقیصه را مرتفع نمود و علاوه بر تاکید مجدد بر مبنا بودن ارزش منطقه ای یا برگ ارزیابی در اخذ حق الثبت املاک ؛ حکم تغییر ارزش معاملاتی را تعیین کرد .

تبصره ۱ این ماده نیزاداره ثبت را مکلف کرد در پاسخ دفاتر اسناد رسمی مبلغ وصولی حق الثبت ( مبلغ وصولی قبلی ) را معین کند تا مابه التفاوت آن در دفتر اسناد رسمی وصول شود.

در این تبصره ، هم از لفظ حق الثبت و هم از واژه ی بقایای ثبتی استفاده شده است و بطور واضح بیان کننده ی این معنی است که این دو بر یک چیز دلالت دارند منتهی اگر برای اولین بار وصول شود حق الثبت و اگر تغییر ارزش معاملاتی علت وصول آن باشد بقایای ثبتی نامیده می شود که همان باقیمانده های حق الثبت است. اگر این دو هزینه هایی متفاوت بودند حکم تبصره ۱ ماده ی ۱۸ لغو می نمود.در این صورت اعلام حق الثبت وصولی از قبل از سوی اداره ثبت به چه درد سردفتر می خورد اگر بقایای ثبتی هزینه ای ثبتی غیر از حق الثبت املاک باشد.

عین ماده ی ۱۸ اصلاحی آئین نامه ی قانون ثبت و تبصره های ذیل آن بدین قرار است : « ملاک اخذ حق الثبت املاک قیمت منطقه بندی مذکور در ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۷/۲/۱۳۷۱ است هرگاه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک ارزش منطقه بندی تغییر کرده باشد بهای ملک طبق قیمت منطقه بندی جدید تعیین می گردد در نقاطی که قیمت منطقه بندی تعیین نشده ملک باید ارزیابی شود اعتبار برگ ارزیابی یک سال از تاریخ تنظیم است ولو اینکه بهای ملک طبق ارزیابی در دفتر املاک وسند مالکیت نوشته شده باشد

تبصره۱- (مصوب ۸/۱۱/۸۰) چنانچه متقاضی ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نماید در پاسخ پرسش نامه دفاتر اسناد رسمی برای معامله باید مبلغ وصولی حق الثبت تعیین و به دفترخانه اعلام شود تا مابه التفاوت بقایای ثبتی ملک را بر اساس قیمت منطقه بندی دریافت و به حساب مربوطه واریز نماید.

تبصره۲-(مصوب ۸/۱۱/۸۰) در مواردی که پس از ثبت و صدور سند مالکیت مالک برای گرفتن سند مالکیت به اداره ثبت مراجعه ننماید ودرمقام معامله برآید طبق تبصره فوق رفتار شود.»

بنابراین نظر به آنچه بیان شد تا سال ۱۳۷۳ که قانون وصول برخی از درآمدهای دولت تصویب شد ، هزینه های وصول پذیر برای ثبت املاک در دفتر املاک عبارت بود از حق الثبت و هزینه ی مقدماتی و باقیمانده های آن که بقایای ثبتی نامیده می شد . از بعد از نصویب قانون مزبور ، آنچه برای ثبت ملک در دفتر املاک گرفته می شود فقط حق الثبت است که تعرفه و مبنای وصول آن در بند س ماده ی ۱ آن قانون تعیین و در قانون بودجه سال ۱۳۹۰ تعرفه ی از ۱۰ درصد به ۱۵ درصد افزایش یافته است .

تعرفه ی حق الثبت املاک و بقایای آن

تعرفه ی حق الثبت املاک و بقایای آن تا قبل از تصویب بند س ماده ی یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت در سال ۱۳۷۳ هرچه بوده است در حال حاضر جنبه ی تاریخی دارد و از حوصله ی این نوشتار خارج است . آنچه در این میان به کار ما می آید همین بند س ماده ی یک است که مقرر داشته است : « برای ثبت ملک در دفتر املاک موضوع مواد (۱۱) و (۱۲) و (۱۱۹) قانون ثبت کلا” به ازاء هر ده هزار ریال یک هزار ریال دریافت می‌شود……» یعنی تعرفه ثبت ملک در دفتر املاک طبق آن قانون ۱۰ درصد بوده است .

همین تعرفه در قانون بودجه ی سال ۱۳۹۰ به هر ده هزار ریال یک هزار و ۵۰۰ ریال ( ۱۵ درصد ) افزایش یافت :«۵۹ ـ به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجازه داده می‌شود:

الف ـ برای ثبت ملک در دفتر املاک موضوع ماده (۱۱۹) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ به‌ازای هر ده هزار(۱۰٫۰۰۰) ریال یک هزار و پانصد (۱٫۵۰۰) ریال…. دریافت و درآمد حاصل را به حساب درآمد عمومی کشور واریز نماید»

این آخرین تغییر حق الثبت املاک در دفتر املاک است که به موجب کد ۹۱۱ مجموعه بخش نامه های ثبتی نیز وصول آن مورد تاکید سازمان ثبت قرار گرفته است : <ادارات کل ثبت استانی ٰ احتراما نظر به اینکه مطابق قانون بودجه سال ۹۰ در برخی از تعرفه های مرتبط به حوزه املاک تغییر صورت گرفته و حق الثبت املاک ٰ هزینه ی تفکیک ٰ پاسخ استعلام و نقشه کاداستر افزایش یافته لذا ٰ دستور فرمایید مراتب به واحدهای تابعه اعلام و ترتیبی اتخاذ گردد که طبق مقررات نسبت به وصول وجه ( به شرح زیر اقدام نمایند :

الف- برای ثبت ملک در دفتر املاک موضوع ماده ی (۱۱۹) قانونثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ به ازای هر ده هزار (۱۰۰۰۰) ریال یک هزار و پانصد (۱۵۰۰) ریال ( معادل ۱۵ درصد )… وصول و تا افتتاح حساب جدید درآمد حاصله از ردیف الف را به حساب درآمدهای عمومی ردیف ۱۶۰۱۳۷ و درآمد ردیف های بعدی را به حساب درآمدهای عمومی ردیف ۱۶۰۱۳۸ واریز نمایند . >> ( بخش نامه شماره ۴۴۰۹۵/۹۰مورخ ۸/۳/۱۳۹۰ )

بنابراین آخرین تعرفه حق الثبت املاک و بقایای آن ۱۵ درصد می باشد و با تصویب قانون بودجه ۱۳۹۰ دیگر استناد به قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و دریافت ۱۰ درصد ارزش معاملاتی به جای ۱۵ درصد هیچ وجاهتی ندارد .





مبنای وصول حق الثبت املاک

بر اساس بند ع ماده ی ۱ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و ماده ی ۱۸ آئین نامه ی اصلاحی قانون ثبت که در سطور قبل عینا بیان شد مبنای وصول حق الثبت ارزش معاملاتی دارایی است مگر این در محلی ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد که در این صورت برگهای ارزیابی ادارات ثبت اسناد و املاک مستند محاسبه ی حق الثبت خواهد بود.

نقش دفاتر اسناد رسمی در وصول بقایای ثبتی ( باقیمانده های حق الثبت )

تبصره های ۱ و ۲ ماده ی ۱۸ اصلاحی آئین نامه قانون ثبت تکلیف دفاتر اسناد رسمی را در خصوص بقایای ثبتی است معین کرده است : «تبصره۱- (مصوب ۸/۱۱/۸۰) چنانچه متقاضی ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نماید در پاسخ پرسش نامه دفاتر اسناد رسمی برای معامله باید مبلغ وصولی حق الثبت تعیین و به دفترخانه اعلام شود تا مابه التفاوت بقایای ثبتی ملک را بر اساس قیمت منطقه بندی دریافت و به حساب مربوطه واریز نماید.

تبصره۲-(مصوب ۸/۱۱/۸۰) در مواردی که پس از ثبت و صدور سند مالکیت مالک برای گرفتن سند مالکیت به اداره ثبت مراجعه ننماید ودرمقام معامله برآید طبق تبصره فوق رفتار شود.»

لازم به ذکر است که امکان وصول بقایای ثبتی از طریق سیستم ثبت آنی برای دفاتر اسناد رسمی فراهم گردیده است . چنانچه آخرین ارزش منطقه ای مبنای وصول حق الثبت مزبور تغییر نکند نه دفاتر اسناد رسمی حق دارند دوباره بر اساس ارزش منطقه ای بقایای ثبتی اخذ کنند و نه حتی ادارات ثبت اسناد واملاک اختیار گرفتن ۱۵ درصد ارزش معاملاتی املاک در موقع پایان عملیات ثبتی و ثبت ملک در دفتر املاک دارند.
یافتن تمامی ارسال های این کاربر
نقل قول این ارسال در یک پاسخ

ارسال پاسخ 


پرش به انجمن:


کاربرانِ درحال بازدید از این موضوع: 1 مهمان